万亿资金入场，城市更新迎来“黄金三年”！建筑企业如何抢占红利？
精准把握政策导向，方能赢得未来市场
近日，住建部等九部门联合印发《贯彻落实〈关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见〉行动方案(2025-2027年)》，标志着我国城市建设模式将发生根本性转变。随着我国城镇化率超过65%，城市发展进入存量提质阶段，这一政策将引导城市建设业务重心向智能化市政基础设施、城市生命线安全工程和建筑全生命周期管理等领域转移。
2025年城市更新资金支持规模接近万亿元，加上中央财政将评选不超过20个城市给予定额补助，政策红利正集中释放。对建筑企业而言，这既是对传统业务模式的挑战，更是抢占未来市场制高点的重大机遇。
一、政策解读：韧性城市建设的“一条主线、两大驱动”
韧性城市概念在我国政策体系中经历了从单纯应急管理到系统风险防控，再到主动韧性建设的三个阶段演进。本次行动方案的核心，可概括为“一条主线，两大驱动”。
一条主线即通过数字化、网络化、智能化技术，系统性地构建宜居、韧性、智慧的城市基础设施体系。
两大驱动包括技术驱动和政策驱动。技术驱动体现在推动BIM、CIM、物联网、人工智能等技术与城市基础设施的深度融合;政策驱动则通过9大类32项具体任务，将宏观愿景分解为可执行、可考核的行动项。
与传统的城市建设政策相比，本方案具有三点显著差异：
1、强调系统性：打破以往各部门各自为战的碎片化治理模式，由住建部牵头九部门共同推进;
2、注重数字化赋能：将BIM技术、物联网感知设备、CIM平台等数字技术作为提升城市韧性的核心工具;
3、突出全生命周期管理：明确要求“建立房屋使用全生命周期安全管理制度”，推动建筑行业从“建造”向“建造+运维”一体化转型。
政策出台的背后是我国城镇化进程进入新阶段的必然要求。全国建成超30年的城镇建筑占比已接近20%，预计到2040年，这一比例将攀升至80%，建筑“老龄化”带来的安全隐患已成为迫在眉睫的挑战。
二、资金版图：八大任务与四类资金的精准匹配
城市更新不是单一改造工程，而是涵盖八大核心任务的系统工程。对应的政策性资金形成了“专项债券 + 中央预算内投资 + 超长期特别国债 + 政策性金融工具”的多层次体系，核心导向是“任务适配 + 合规使用”。
八大任务与资金匹配全解析
1. 既有建筑改造利用：主要包括危旧房改造、抗震加固、节能改造等。可申请专项债券、中央预算内投资和政策性金融工具。
2. 城镇老旧小区整治改造：涉及管线改造、加装电梯、停车/充电/消防配套等。可申请专项债券、中央预算内投资、超长期特别国债和政策性金融工具。
3. 完整社区建设：聚焦养老、托育、助餐、健身文化等嵌入式服务设施。适合申请专项债券、中央预算内投资和政策性金融工具。
4. 老旧街区/厂区/城中村更新：重点在于文旅赋能、新业态植入。可匹配专项债券、中央预算内投资和政策性金融工具。
5. 完善城市功能：包括平急两用设施、适老化适儿化改造等。可申请专项债券、中央预算内投资和政策性金融工具。
6. 城市基础设施建设改造：涵盖地下综合管廊，供水/污水/垃圾处理等。适合申请专项债券、中央预算内投资、超长期特别国债和政策性金融工具。
7. 城市生态系统修复：包括山体修复、湿地保护、黑臭水体治理等。可申请专项债券、中央预算内投资和政策性金融工具。
8. 保护传承城市历史文化：重点是文化遗产调查、历史建筑保护与利用。可申请专项债券、中央预算内投资、超长期特别国债和政策性金融工具。
四类核心政策性资金的申请关键
专项债券：城市更新的“基础资金”
专项债券是城市更新的主力资金，核心优势是“期限长、成本低”。申请关键：一是项目要产生稳定现金流;二是需提前完成立项、用地、规划等前期手续;三是资金用途要精准对应任务。
中央预算内投资：民生类项目的“优先选项”
中央预算内投资侧重民生保障和公益属性。申请关键：一是项目要符合国家年度投资计划方向;二是需提供地方配套资金承诺;三是绩效目标要明确。
超长期特别国债：基础设施类项目的“新增红利”
超长期特别国债是2025年的重点支持资金，主要投向城市基础设施短板。申请关键：一是项目要纳入地方政府重大项目清单;二是聚焦“更新改造”而非新建;三是需提供技术方案可行性报告。
政策性金融工具：消费升级类项目的“精准助力”
政策性金融工具侧重支持消费领域基础设施。申请关键：一是项目要具备一定收益性;二是需发挥平台公司优势;三是要构建“投建运管一体化”模式。
三、申报策略：七大步骤与三大避坑指南
城市更新资金申报不是“提交材料就完事”，而是环环相扣的系统流程。
申报全流程：七步走
1. 项目谋划与定位：先明确项目属于八大任务中的哪一类，核心改造内容、投资规模、预期效益。
2. 资金渠道匹配：根据项目定位，从四类资金中选择1-2类主力资金，再搭配其他资金形成“资金拼盘”。
3. 前期要件准备：核心要件包括：立项批复、用地规划许可证、环评批复、节能审查意见、资金拼盘方案。
4. 方案编制与申报：申报方案要突出“任务匹配+资金合规+绩效目标”。
5. 评审与入库：评审重点看三点：一是任务与资金是否匹配，二是前期手续是否齐全，三是绩效目标是否可行。
6. 资金下达与使用：资金下达后，要严格按申报用途使用，建立专项账户管理。
7. 绩效评价与审计：按要求提交绩效报告，绩效评价优秀的项目，下一年度申报同类资金会有优先级。
避坑指南：三个常见错误
1. 资金与任务错配：把用于基础设施的超长期特别国债，申报给老旧小区的绿化改造，直接被驳回。
2. 前期手续不全：很多项目急于申报，没拿到立项批复就提交材料，哪怕方案再好也会被退回。建议提前3-6个月准备要件。
3. 多部门协同不足：城市更新由住建部门统筹，但资金申报涉及财政、发改、文旅等多个部门。一定要建立多部门协同机制，提前沟通确认。
